Mettre votre logement en location pendant la mutation

Louer ou vendre : comparer avant de décider

Conserver un bien pendant une mutation répond à des objectifs variés : retour prévu, patrimoine, revenu. Cela suppose de supporter la vacance éventuelle, l’entretien et la gestion à distance. Aucune option ne s’impose.

Le programme est privé, non affilié au ministère des Armées ; ses conseillers sont agents commerciaux indépendants de eXp France. Les conséquences fiscales d’une mise en location — revenus fonciers, régime d’imposition, taxes locales — se vérifient avec un professionnel compétent avant de signer le bail.

Préparer la mise en location

Avant de publier une annonce, rassemblez les documents du logement, vérifiez son état et définissez le type de bail, vide ou meublé. Le conseiller vous aide à estimer un loyer cohérent avec le marché local.

Précisez votre calendrier : date de départ, disponibilité du logement, possibilité de visites. Le contrat de location doit comporter un ensemble de documents obligatoires, dont le dossier de diagnostics techniques ; votre conseiller vous aide à vérifier lesquels sont à jour avant la signature (Service-Public, fiche F920).

• Réunir les documents du logement et du bail précédent.
• Choisir entre location vide et meublée.
• Fixer un loyer avec une étude de marché locale.
• Prévoir les visites et la remise des clés.

Gérer le bien à distance

Pendant votre absence, la gestion courante comprend l’encaissement du loyer, les réparations, la relation avec le locataire et l’état des lieux. Vous pouvez la gérer vous-même ou la déléguer à un professionnel de la gestion locative.

Demandez ce qui est inclus, qui intervient en urgence et comment vous êtes informé. Les honoraires de gestion sont distincts de la remise sur honoraires d’agence (10 % à la signature).

Organiser la gestion pendant votre absence

Si vous confiez votre logement à un gestionnaire, fixez dès la signature du mandat de gestion la façon dont vous travaillerez ensemble. Ces points, écrits dans le mandat, évitent les blocages quand vous êtes en mission ou outre-mer :

• Un point régulier : un compte rendu mensuel (loyers encaissés, incidents, interventions) et un bilan annuel avant votre déclaration de revenus.
• Un seuil de dépenses : au-delà d’un montant convenu, le gestionnaire vous demande un accord avant d’engager des travaux, sauf en cas d’urgence (dégât des eaux, panne de chauffage).
• Une procédure pour les décisions importantes : choix d’un nouveau locataire, gros travaux, contentieux, renouvellement ou fin du bail.
• Un moyen de vous joindre et un délai de réponse indiqués au mandat, y compris en opération extérieure (OPEX) ou en mission.
• Une personne de confiance munie d’une procuration, si vous risquez d’être injoignable pendant plusieurs semaines.

Anticiper votre retour dans le logement

Vous ne reprenez pas votre logement à tout moment : le locataire est protégé par la loi. Deux solutions se préparent avant la mise en location.

1. Prévoir un bail de durée réduite (logement vide). Si vous savez déjà qu’un événement précis vous fera revenir, par exemple une fin d’affectation prévue, la loi permet à un propriétaire personne physique de signer un bail d’un à trois ans au lieu de trois. Le bail doit mentionner l’événement et sa raison, et vous confirmez au locataire, au moins deux mois avant la fin du bail, que l’événement s’est bien produit (article 11 de la loi du 6 juillet 1989).

2. Donner congé pour reprise à l’échéance du bail. Vous pouvez récupérer le logement pour y habiter, vous ou un proche : conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendant ou descendant, y compris ceux de votre conjoint. Le congé ne prend effet qu’à la fin du bail — 3 ans pour un logement vide, 1 an pour un meublé — et doit être délivré au moins 6 mois avant l’échéance pour un vide, 3 mois pour un meublé. Il est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement, et indique le bénéficiaire et son lien avec vous. La reprise doit être réelle et sérieuse : un congé frauduleux est sanctionné par une amende. Certains locataires sont protégés, notamment les personnes âgées aux ressources modestes, ce qui peut limiter ou empêcher la reprise (articles 10, 11 et 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Préavis : côté locataire et côté bailleur

Service-Public indique que le préavis du locataire d’un logement vide est de trois mois, sauf exceptions, notamment un mois en zone tendue (fiche F32360). Les règles varient selon le bail, vide, meublé ou mobilité.

Si vous êtes vous-même locataire d’un logement domanial, le ministère des Armées rappelle que les réductions de préavis ne s’y appliquent pas : le préavis est de trois mois (defense.gouv.fr, logement.defense.gouv.fr). Vérifiez votre situation auprès de votre bailleur.

Après le départ : un suivi qui vous ressemble

Le point régulier fixé au mandat de gestion est votre fil conducteur pendant l’absence. Conservez les comptes rendus, les factures et les échanges : ils servent au bilan annuel et à vos déclarations de revenus.

Si votre projet évolue — vente, vente à distance, retour définitif ou nouvel achat —, votre conseiller du programme reste votre interlocuteur. Il ne se substitue ni au gestionnaire, ni au notaire, ni au service logement de votre administration.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Service-Public : préavis du locataire
• Service-Public : congé donné par le propriétaire (reprise)
• Service-Public : louer un logement vide pour moins de trois ans
• Service-Public : rédaction du bail d’habitation
• Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
• Ministère des Armées : préavis en logement domanial